Meinung & Analyse

Hausfinanzierung nicht auf Kante nähen

In diesen Zeiten eine Immobilie kaufen? Diese Frage stellen sich viele. Antworten darauf hatten der aktuellen Leseraktion Roland Stecher, Verbraucherzentrale Bremen, und Alexander Nothaft, Verband der Privaten Bausparkassen.

Notizbuch zur Planung und Finanzierung eines Hausbaus

Ein Hauskauf will gut geplant sein. Vor allem die Finanzierung sollte auf soliden Füßen ruhen.

Foto: Archiv

Ich habe letztes Jahr ein Grundstück gekauft, um zwei energieeffiziente Doppelhäuser zu bauen, die ich vermieten will. Das Projekt hat sich verzögert. Die Zinsen sind deutlich gestiegen. Soll ich abwarten oder das Projekt trotzdem realisieren? Wie schätzen Sie die weitere Marktentwicklung ein?

Für Familien mit Kindern kann ein solches Mietobjekt sehr interessant sein, vor allem, wenn Sie sich jetzt vielleicht schwer tun, selbst zu bauen, weil Eigenkapital fehlt. Wohnungen mit viel Platz sind Mangelware. Durch den Trend zu mehr Homeoffice fällt das Pendeln leichter. Größere Preisrückgänge sind in diesem Wohnsegment nicht zu erwarten. Bei den Bauzinsen rechnen wir für die nächsten Jahre eher mit einer Seitwärtsbewegung. Wenn die Kaltmiete angemessen ist, und, wie in Ihrem Fall, die "warmen" Nebenkosten überschaubar, spricht einiges dafür, nicht lange zu warten.

Wie hat sich der Zinsmarkt bisher in 2022 entwickelt?

Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen bei zehnjährigen Darlehenslaufzeiten nahezu vervierfacht. Sie stiegen von 0,9 Prozent auf zurzeit um die vier Prozent. Die monatliche Belastung für einen Baukredit ist erheblich gestiegen. Hohe Inflation und steigende Energiekosten stellen viele Kaufwillige vor große Hürden.

Was ist bei einer Finanzierung grundsätzlich zu beachten?

Die eigene finanzielle Situation muss offen und ehrlich bewertet werden. Das ist jetzt wichtiger denn je. Ausreichend Eigenkapital, und ein genügend großer Kapitalpuffer sichern den Finanzierungswunsch langfristig ab. Als solides Fundament sollten Eigenmittel von mindestens zehn, besser 20 Prozent des Kaufpreises eingesetzt werden. Ein Finanzpuffer als Instandhaltungsrücklage wird zunehmend wichtiger.

Sind beim Darlehen Nebenabreden wichtig?

Neben der Zinsfestschreibung sollten im Darlehensvertrag auch immer Sondertilgungen - wenigstens jährlich fünf Prozent der Darlehenssumme - vereinbart sein. Vorteilhaft ist die Möglichkeit, den Tilgungssatz mindestens zweimal ändern zu können. Das bieten viele Kreditinstitute mittlerweile ohne Aufpreis an.

Soll ich bei meiner Hausbank den Vertrag unterschreiben?

Die Hausbank ist immer der erste Ansprechpartner sein. Alternativ kann man Immobilienfinanzierer oder Lebensversicherungsgesellschaften ansprechen. Wenn man dort ein gutes Angebot bekommt und Wert auf die persönliche Betreuung der Hausbank legt, kann dies bei der Hausbank auch vorgelegt werden, um von ihr eventuell bessere Konditionen zu bekommen.

Ich bin 25 Jahre alt und möchte in einigen Jahren eine Wohnung kaufen. Wie bereit ich mich vor?

Sparen - empfehlenswert sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Mindestens die Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Makler sollten jedoch als Eigenmittel vorhanden sein. Banken prüfen immer genauer, ob Finanzierungen möglich sind, da die Preise zuletzt stark gestiegen sind.

Für unseren Hauskauf will ich einen KfW-Kredit nutzen. Der Zinssatz ist noch einigermaßen günstig. Er gilt aber nur für zehn Jahre und ist auf 100.000 Euro begrenzt. Ich brauche also noch ein Bankdarlehen. Was kann ich gegen eventuell weiter steigende Zinsen tun?

Sie können in Ihre ergänzende Finanzierung einen Bausparvertrag einbauen. Hier gibt es noch Angebote deutlich unter drei Prozent, die Sie sich so langfristig sichern.

Was darf ein Haus kosten?

Die Preise sind in den letzten Jahren teilweise zweistellig gestiegen. Wichtig ist es, sich am Immobilienmarkt umzuschauen, mit Bekannten, Freunden zu sprechen und auch Internetrecherche zu betreiben. Bei älteren Immobilen ist es empfehlenswert, einen Gutachter oder einen versierten Handwerksmeister zu kontaktieren. Sanierungsdefizite können die Preisvorstellungen der Verkäufer drücken. Auch ein seriöser Immobilienmakler oder Baufinanzierungsspezialist kann einschätzen, ob ein Haus seinen Preis wert ist oder nicht. Diese Prozesse brauchen aber Zeit und Geduld. Lassen Sie sich nicht drängen.

Unser Bausparvertrag ist schon sehr alt. Wie kann ich ihn sinnvoll in der Finanzierung einsetzen?

So alte Bausparverträge haben in der Regel eine gute Guthabenverzinsung; der Darlehenszins ist lange wenig attraktiv gewesen. Sie können auf das Darlehen verzichten und das Guthaben als Eigenkapital einsetzen. Vielleicht ist der Darlehenszins angesichts der gestiegenen Marktzinsen mittlerweile aber gar nicht mehr schlecht. Dann könnte es sinnvoll sein, Bausparguthaben und Darlehen nachrangig in die Finanzierung einzubauen.

Wir überlegen hin und her, ob wir uns jetzt ein Haus kaufen oder lieber noch warten sollen. Wir hoffen darauf, dass die Preise fallen. Was meinen Sie?

Preisrückschläge werden für Großstädte im Luxussegment von Eigentumswohnungen erwartet. Bei selbst genutztem Wohneigentum überwiegt immer noch die Nachfrage das Angebot. Mit einer spürbaren Senkung der Preise ist hier, von lokalen Ausnahmen vielleicht abgesehen, zumal bei der hohen Inflationsrate, die 2023 nicht groß sinken wird, nicht zu rechnen.

Hohe Inflation, Unsicherheit bei den Energiepreisen und Krieg in der Ukraine. Da ist es wohl besser, mit einem Hauskauf zu warten; vielleicht gehen die Preise auch wieder herunter….

Wenn Sie ein Haus gefunden haben, das zu Ihnen passt, würde ich jetzt die Chance nutzen. Größere Preisrückgänge sind bei selbst genutzten Immobilien in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Für unseren Hauskauf will ich einen KfW-Kredit nutzen und mich gleichzeitig langfristig gegen steigende Zinsen absichern….

Für einen Kredit bis 100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zahlen Sie heute rund 3,5 Prozent effektiv. Auch die KfW-Konditionen sind deutlich nach oben gegangen, liegen derzeit aber immer noch unter dem, was marktüblich ist. Wenn Sie sich dafür entscheiden, könnten Sie den Zinssatz für das ergänzende Bankdarlehen 15 Jahre festschreiben lassen. Nach zehn Jahren kommen Sie, wenn Sie wollen, weil die Zinsen dann vielleicht gesunken sind, aus dem Vertrag raus. Die Bank kann das nicht. Zur weiteren Zinsabsicherung ist ein Bausparvertrag denkbar.

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